吴晓香
服务地区：全国
擅长：房产纠纷
吴晓香律师亲办案例
逾期办证违约金房产案例分析
来源：吴晓香律师
发布时间：2011-08-26
浏览量:3234
逾期办证违约金房产案例分析
案情：
原告与被告签订商品房购销合同，合同约定原告购买被告开发的房屋。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，如原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。嗣后，原告依约支付了首付款，并办理了银行按揭手续。但被告因其单方面原因逾期近三年才办理房屋产权证，原告为维护自身合法权益，因此起诉。
庭审焦点对应的原告代理意见：
一．诉讼时效
1.被告逾期办证的违约事实一直延续，且在原告取得权属证书前的损失是不确定的，所以应从房产让取得时间开始计算诉讼时效
2.被告逾期办证行为使原告无法行使对房产的处分权，使原告物权受到了侵害，所以原告认为原告的诉请包含了物上请求权的内容，原告没有超过诉讼时效
二． 举证责任
被告超过合同约定的办证期限，原告的举证义务即完成。因被告掌控办证材料手续各环节，相对原告更具举证能力，如被告认为其不应当承担违约责任，应由被告举证证明。
另对合同是否履行存争议的，应由履行义务一方举证，即被告应就是否逾期提供办理房产证登记所需应由其提供的资料报房产局备案 这一事实举证
三． 如何理解出卖人的原因
1.出卖人负有的义务包括初始登记时以其为主的申办义务，买受人申报产权时所负的协办义务
2.被告办备必要文件迟延，并怠于履行通知义务
3.合同法上的违约是一种客观违约行为，适用无过错责任原则，无论被告是否有过错，均需向原告承担违约责任。
4.从合同的相对性来说，即使存在第三人的原因，也应当承担违约责任，被告可在承担责任后再向第三人主张权利
四． 违约金低于损失的理由
1.逾期办证给原告造成的后果是使原告无法行使法律上的处分权，合同约定的违约金相比处分权的缺失来说显然过低
2.合同约定的违约金条款与逾期时间长短缺乏关联，违约一日与违约若干年的责任是一样的，同时与合同买受人逾期付款的违约责任相比，权利义务明显失衡，违背公平原则。
3.损失证明标准，如何确定
依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条第2款规定，处分权的缺失给当事人造成的损失在可得利益方面可按已付房款的逾期贷款利息推定。
据上，原告认为被告应按照银行贷款利率支付逾期办证违约金。同时原告代理人就上述观点至建设房产部门调取了被告的初始登记及备案资料，以证明代理的观点。
（昆山吴律师：13962647937）
案情：
原告与被告签订商品房购销合同，合同约定原告购买被告开发的房屋。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，如原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。嗣后，原告依约支付了首付款，并办理了银行按揭手续。但被告因其单方面原因逾期近三年才办理房屋产权证，原告为维护自身合法权益，因此起诉。
庭审焦点对应的原告代理意见：
一．诉讼时效
1.被告逾期办证的违约事实一直延续，且在原告取得权属证书前的损失是不确定的，所以应从房产让取得时间开始计算诉讼时效
2.被告逾期办证行为使原告无法行使对房产的处分权，使原告物权受到了侵害，所以原告认为原告的诉请包含了物上请求权的内容，原告没有超过诉讼时效
二． 举证责任
被告超过合同约定的办证期限，原告的举证义务即完成。因被告掌控办证材料手续各环节，相对原告更具举证能力，如被告认为其不应当承担违约责任，应由被告举证证明。
另对合同是否履行存争议的，应由履行义务一方举证，即被告应就是否逾期提供办理房产证登记所需应由其提供的资料报房产局备案 这一事实举证
三． 如何理解出卖人的原因
1.出卖人负有的义务包括初始登记时以其为主的申办义务，买受人申报产权时所负的协办义务
2.被告办备必要文件迟延，并怠于履行通知义务
3.合同法上的违约是一种客观违约行为，适用无过错责任原则，无论被告是否有过错，均需向原告承担违约责任。
4.从合同的相对性来说，即使存在第三人的原因，也应当承担违约责任，被告可在承担责任后再向第三人主张权利
四． 违约金低于损失的理由
1.逾期办证给原告造成的后果是使原告无法行使法律上的处分权，合同约定的违约金相比处分权的缺失来说显然过低
2.合同约定的违约金条款与逾期时间长短缺乏关联，违约一日与违约若干年的责任是一样的，同时与合同买受人逾期付款的违约责任相比，权利义务明显失衡，违背公平原则。
3.损失证明标准，如何确定
依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条第2款规定，处分权的缺失给当事人造成的损失在可得利益方面可按已付房款的逾期贷款利息推定。
据上，原告认为被告应按照银行贷款利率支付逾期办证违约金。同时原告代理人就上述观点至建设房产部门调取了被告的初始登记及备案资料，以证明代理的观点。
（昆山吴律师：13962647937）
以上内容由吴晓香律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电吴晓香律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：吴晓香
-
执业律所：江苏昆成律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：13205*********296
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：180-6808-7937
-
地 址：昆山市前进东路858号金泰大厦七楼